租赁合同出租第一年免租期，第二年租金一次性收取，收入应该如何确认？

日期 :[2016年02月26] 编辑 : 邦诚财税 【纠错】 浏览次数 8413

　　B公司现将一物业出租给A公司，租赁合同拟出租期二年，前一年为免租期，第二年的租金收入定于第二年12月一次性收取，请问，B公司就此合同租金收入应该如何确认？需要缴交哪些税款及申报缴交的时间？



　　B公司该项租金应该在第二年12月份确认收入的实现。

　　营业税：第二年12月收到租金当月申报缴纳营业税金及附加。

　　印花税：合同签订时按照租金支付总额缴纳。

　　房产税：《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。


　
　　免租期间营业税的处理 

　　我国《营业税暂行条例》第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”以及《营业税暂行条例》第二十四条规定，收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项；取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。同时在第二十五条中还特别规定，纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　基于以上营业税政策的规定，A公司在免租期间未取得租金收入的，则不用缴纳营业税。但如果在免租期间收取了定金或者是预收了房屋租金的，则于收到定金或预收房屋租金的当天发生营业税纳税义务。另外，在合同约定的付款时间到期后，不论承租方是否支付租金，都应确认营业税纳税义务的发生，应按规定申报缴纳营业税。

　　免租期间企业所得税应税收入的确认 

　　我国《企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”但《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认，也应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。